禅城海洋王国啥进展？预估票价与商铺收益出来了

你知道，禅城要建一个“海洋王国”吗？

功夫君是蛮意外的，而且这个项目就建在祖庙。

日前，有中介图文刷屏推荐一个项目：佛山首个海洋世界耀世开篇，随之出现的还有令人神往的海底餐厅效果图。

哇，功夫君实在按捺不住好奇之心，马上跑去现场了。

项目在哪？规划如何？

项目全称叫“首建海洋王国”，按照百度地图指示，功夫君从广佛线朝安站B出口步行730米到达目的地，就在时代云图南侧，现场可见项目地块已围蔽，几台机械正在施工。

▲项目工地

项目招商中心位于时代云图的底商，无论外观还是内部装修设计，均采用海蓝色为主色调，配有海豚、海星、水母、海龟等装饰点缀，相当有趣。

在市区中心建海洋王国，很难会能有珠海长隆那般规模。这个项目建面约3.3万㎡，规划地上23层，地下2层停车场。

▲招商中心

地方小没关系，重点是有什么内容？

功夫君现场了解，1-5层各有不同的主题场所，6-11层为童装研发基地，12-23层为温德姆酒店，项目已与该酒店达成合作意向，预计2023年4月开业。

海洋王国内将有水族馆、海洋汇演剧场、热带雨林主题乐园、亲子城堡、露天花园，还运用VR、AI等高科技手段，向市民游客展现各种极地、海洋生物。

▲1-4层的功能分区

海洋世界在卖什么产品？

该项目属于文旅综合体，目标消费人群为祖庙常住人口（占比30%），学校、教育机构、旅行社（占比20%），年轻网红打卡（占比50%）。

据销售介绍，项目主打商铺，首层共有332套，面积都是8㎡，为了回笼资金及打响知名度，现在推售150套商铺，总价约25.8万/间。

招商中心二楼设有商铺样板间，还展示着海洋动画投影，预计2022年12月交付。

▲商铺样板间

▲动画投影

需要注意的是，这些商铺卖的是使用权，购入之后，不能自主经营，要交给运营商统一管理，主要卖海洋纪念品、餐饮店等。

此前就有投资者购入商铺时未了解清楚产品性质，以为能自主经营，成交后才发现签署的是租赁合同和委托经营管理合同，最后在《小强热线》的协调下，才收到项目全额退款。

商铺收益如何？

一间8㎡商铺总价约25.8万（包含17万铺价，8.8万装修运营费），分为以下四种优惠方式：

• 三万齐定，7天内交付尾款，打98折；

• 卖两间商铺，打97折；

•  卖五间商铺，打92折；

•  一次性交付，打92折。

商铺付款方式分为一次性、一年免息分期、按揭贷款三种。

其中，一年免息分期须首付7成，剩余3成一年内付清。如若按揭，总价25.8万，首付最低五成约12.9万，最长贷10年，月供约1346.28元。

▲项目沙盘

至于收益，主要分为返租固定保底收益和实际分红。

①返租保底收益：1-5年每年按铺价的13%返还，6-10年每年按铺价的10%返还，因此前10年保底收益19.5万。销售表示，运营商会在每月15号当天返租到买家账户。

以铺价17万/间来计算
年限	1-5年	6-10年
返租比例	13%	10%
年收入	2.21万	1.7万
月收入	1841元	1416元
总收入	11万	8.5万

10年后，若买家不想要该商铺，可选择开发商100%原价回购，若15年后出售商铺，开发商按购买价75折回购。此外，买家在持有期间有一次转名机会。

②实际分红

商铺实际分红由月租+门票费组成，前5年由于项目需要宣传运营，买家不能共享分成，分红将从第五年计算。

项目参考租金为600元/平，门票将参考儿童票150元/人，成人180元/人。

分红比例：5-10年：买家和运营商的分红比例6：4；11-40年：买家和运营商的分红比例7：3。

因此，租金收益=600元/平×8平=4800元/月×60%=2880元/月。

门票收益，将一层所有商铺平分，由于项目或将与周边学校合作，销售假设届时有300名学生到访，按一个月20天的营业额，给功夫君算了5-10年的收益：

儿童票150元/张×300名学生=45000元÷6000平（首层商铺面积）=7.5元/平

7.5元/平×8㎡=60元/间（假设商铺一天门票收益）×20天=1200元×60%=720元/月

那么，月租金分红+月门票分红=2880元/月+720元/月=3600元/月，若排除淡季，按每年10个月来计算，5-10年总收益约18万。

按照这样计算，目前卖的商铺起码8年后才能回本。当然，上述收益计算都是在一个理想状态下，实际情况还要看运营商的实力。

开发商、运营商实力如何？

该项目是由首建控股旗下佛山市臻裕置业投资有限公司，以及祖庙街道镇安村中四股份合作经济社共同合作开发的村级工业园升级改造项目。

▲去年9月，首建海洋王国项目奠基

该公司的运营商为浙江鸥兴旅游文化发展公司。天眼查显示，该公司51%控股怀化鸥兴海洋世界管理有限公司，后者在湖南怀化运营有鸥兴海洋世界。

而浙江鸥兴的最大股东袁佰佳，其旗下公司还运营有长沙海立方海洋公园、武汉东海洋世界、华泰城海洋馆等。

至于现场销售描述及招商中心展示的，该运营商还经营有台州海洋世界、南通海底世界、义乌海洋世界等项目，可功夫君并未查到有效关联。

▲现场展示的开发商、运营商资料

为了大致了解这家运营商的经营情况，功夫君去大众点评看了看它旗下的鸥兴海洋世界、长沙海立方海洋公园与武汉东海洋世界。

“玩起来还可以，小朋友很开心。”

“夏天室内空调不足，里面空气不新鲜，少了海洋馆的氛围。”

“拍照出片率高。”

功夫君对这个海洋王国，还是蛮期待的，毕竟禅城从未有过类似项目，还是村级工业园改造，有政府支持。

至于在售的使用权商铺，各位投资者要了解产品性质与合同文件，算好收益回报率，别盲目跟风。

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